Áhrif makaskipta á verðtryggingu

Húsnæðislán eru flest verðtryggð og þáttur fasteignaverðs nemur 15-18% af þeirri vísitölu sem verðtryggingin miðast við.  Eftir að hafa meira en þrefaldast síðan 1994, hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu nú loksins hætt að hækka.  Það þurfti heimskreppu til. En hún lækkar furðu lítið. Stendur eiginlega í stað. Hvernig getur staðið á því?

Síðan kreppan skall á hefur fasteignasala nánast stöðvast. Kaupendur halda að sér höndum enda geta þeir ekki fengið lán til fasteignakaupa. Margir geta ekki selt húsin sín því að verðið sem býðst er lægra en áhvílandi lán. Þessi tregða hægir á lækkun fasteignaverðs.

Þegar ekki er hægt að fjármagna fasteignakaup er gripið til makaskipta. Seljandi fær þá aðeins lítinn hluta söluverðsins í peningum, en megnið í ódýrari fasteign, bílum eða öðrum verðmætum. Makaskipti hafa færst mjög í vöxt, einkum á höfuðborgarsvæðinu þar sem þau nema hátt í 30% af öllum sölum.

Söluverð í makaskiptum er oftast verulega hærra en ef eignin hefði verið seld gegn greiðslu í reiðufé. Þetta stafar af því að bæði seljandi og kaupandi hafa hag af því að meta eignir sem hæst því að lánshlutfall miðast við verð. Því hærra verð, því meira veð. 

Hagstofan tekur þróun fasteignaverðs inn í vísitöluútreikninga. Líklega er vægi fasteigna um 15-18% af þeirri vísitölu sem fasteignalán miðast við. Þessi háu makaskiptaverð eru líka notuð í vísitölunni og það myndi leiða til ofmats á vísitölu ef ekki kæmi til sérstök niðurfærsla.  

Áður en verð í makaskiptum er tekið inn í vísitöluna, er sá hluti kaupverðs sem greiddur er með íbúðum, bílum og þess háttar metinn niður um 25%. (þetta niðurmat var áður 10%) Það dregur vissulega úr skekkjunni, en mat af þessu tagi kallar á ýmsar spurningar. 

Hver veit hvort 25% niðurfærsla er rétt? Hvaða rannsóknir liggja að baki þeirri tölu? Er raunverulega hægt að selja jeppana og uppítökuhúsnæðið fyrir beinharða peninga ef með aðeins 25% afföllum? Það er ómögulegt að segja.

Það er mjög ólíkt Hagstofunni að vera með ágiskanir af þessu tagi í sínum niðurstöðum. Æskilegra væri að sleppa makaskiptasamningum alfarið úr vísitölunni. 

Tjónið af skekkju getur verið verulegt. Ef t.d. makaskiptasamningar væru þrátt fyrir niðurfærsluna að valda ofmati fasteignaþáttar vísitölunnar sem næmi 10%, þá  leiðir það til hækkunar verðtryggðra skulda upp á 1.5% Það er veruleg fjárhæð.

Fróðlegt væri að vita hver vísitalan væri ef makaskiptasamningar væru ekki inní vísitölunni.

 

Athugasemdir

[Gullvagninn (IP-tala skráð) 7.3.2009 kl. 10:51]

Skekkja eða ekki, skiptir það nokkru máli í dag?  Til dæmis, 700 risaeiningarnar sem notaðar voru í upphaflega bailoutið, hvaðan kom sú tala?  Forbes fjármálaritið segir:

In fact, some of the most basic details, including the $700 billion figure Treasury would use to buy up bad debt, are fuzzy.

"It's not based on any particular data point," a Treasury spokeswoman told Forbes.com Tuesday. "We just wanted to choose a really large number."

Í dag er Öllu snúið á hvolf

[itg (IP-tala skráð) 7.3.2009 kl. 11:55]

Segir þetta ekki allt um útreikninga vísitölunnar?? hvað vísitölu sem er.

Hvernig getur fólk ímyndað sér að hægt sé að reikna þetta út og heimfæra þessa útreikninga út í þjóðfélagið??.  Þetta er þvæla og hefur alltaf verið ( akademiskir útreikningar og ekkert annað ).

[Haraldur Baldursson, 7.3.2009 kl. 14:00]

Launavísitala væri raunhæfasta viðmiðuninn í fasteignalánum.

Að vísu eru þá bara til einn hópur sem gæti að lagast útlánum af því tagi; Lífeyrissjóðirnir. Þeirra tekjur eru tengdar launum, sem mynda jú launavísitöluna. Þeirra útgjöld eru lífeyris- og örorkugreiðslur, sem líka eru háð launavísitölu.

Með Lífeyrrisjóðunum og launavísitölunni, héldist því allt í hendur.

[Frosti Sigurjónsson, 8.3.2009 kl. 16:34]

Gullvagn, þó leki komi að bátnum er ekki þar með sagt að hann sé kominn á hvolf.

itg, það var ekki ætlun mín að alhæfa neitt um allar vísitölur. Þær eru góðar til síns brúks. Vildi bara benda á leið til að gera þær betri. 

Haraldur, áhugaverð ábending með launavísitöluna. Auðvelt að reikna hana út og minni líkur á að fólk lendi í vandræðum þannig.